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企业动迁中的有关法律问题
添加:2009-12-14   作者: 未知   来源: 未知   录入:admin 人气:4213

 

 

编者案:近年来,因市政规划和商业开发的需要,企业涉及房地产拆迁项目日益增多。企业因为被拆迁房屋的状态不一,有的是自用的产权房,有的是承租房,也有的是出租给其它单位在使用。在动迁过程中,企业经常会发生与动迁单位、与出租人、承租人就补偿标准、安置方式无法达成一致而产生纠纷乃至涉讼的情况。本期的律师答疑,我们摘选了在企业动迁过程中遇到的较为典型的几个问题,以期帮助企业家们在动迁过程中更好地保护自己的合法权益。

 

问题一、 企业拆迁补偿安置协议的主体如何确定?

问:谭律师您好!我公司是一家从事机电设备进出口贸易的公司,公司现在的房屋是2007年2月向另一家单位租赁的房屋,面积有500多平方米,双方签订了10年的租赁合同,我们公司花费巨资对房屋进行了装修,也添置了办公设备,但是现在租赁的房屋已经列为动迁范围。请问,就这些装修和设备,我们公司可以直接和动迁部门商谈要求补偿吗? ----何先生

答:何先生您好!根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则(第111号)》规定,拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议;符合下列情形之一的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人分别订立拆迁补偿安置协议:(1) 拆迁执行政府规定租金标准的公有出租房屋且被拆迁人选择货币补偿的;(2) 拆迁执行政府规定租金标准的私有居住房屋的;(3) 拆迁房管部门依法代管的房屋的;(4) 拆迁宗教团体委托房管部门代为经租的房屋的。

而上述规定中的“被拆迁人”,是指被拆除房屋的所有人;“房屋承租人”,是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。实际操作中,一般只有房屋所有权人和执行政府规定租金标准的公有非居住用房承租人才是拆迁单位认定的直接签约主体。所以,如果贵司和出租人之间的租金不是执行政府规定租金标准而是由你们执行协商的租金,那么,动迁单位是不会认定贵司为签约主体的。但是,签约和商谈是不同的概念,实际操作中,贵司尽管不能就补偿问题和动迁单位进行直接谈判,但仍可以将你们的情况和补偿要求向动迁单位反映,或者通过出租方向动迁单位提出,动迁单位为了尽快完成动迁,通常也会考虑贵司的合理请求,至于最终的补偿的标准和数额,是以动迁单位和签约人签订的安置补偿协议为准的。

 

问题二、企业拆迁可以获得哪些补偿?

问:谭律师您好!我公司前几年购买了某区的一处厂房,从事食品制造行业,现在该地区正在动迁,请问如果动迁的话,我们可以获得哪些动迁补偿,标准如何确定? ——杨经理

答:杨经理您好!拆迁非居住房屋,可以获得下列补偿项目:1、房屋的货币补偿金额,该金额根据被拆除房屋的房地产市场价确定,实行价值标准房屋调换房屋的,按照货币补偿金额与安置房屋的房地产市场价结算差价。具体的房地产评估由专门的评估单位实施;2、按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用;3、无法恢复使用的设备按重置价格结合成新结算的费用;4、因拆迁造成停产、停业的适当补偿。

由于房屋所处的地区、动迁项目的性质各有不同,因此具体的标准应当以拆迁公告公布的标准为准。另外,在动迁实际操作中,动迁实施单位还会根据情况,给予装潢补偿费、速迁奖励费、一次性补偿费,这类补偿的标准法律法规没有具体规定,一般装潢补偿费、速迁奖励费由动迁单位在动迁公告中明确,一次性补偿费则纯粹属于拆迁方和被拆迁方协商的结果。

 

问题三、拆迁过程中的租赁合同能否提前解除?

问:谭律师好!我公司与某单位于去年年底签订了一份《房屋租赁合同》,向其承租某处房屋作为办公用途。今年四月份,最近该单位以我们拖欠租金为由要起诉要求终止租赁关系,而实际上我们只是晚付了十天租金,并没有拖欠租金,该单位要求终止合同的真正目的是这个地区要动迁,对此,我们应该怎么办?协议会不会终止?如果终止的话,我公司还能不能在动迁中获得补偿? ——赵勇

答:赵先生您好!您提到的这个问题是目前非居住房屋拆迁过程中经常遇到、也比较棘手的问题。我们分以下几个方面来回答:1、合同能否提前解除,关键看是否存在合同约定或者法定的提前解除或终止的情形,包括承租方欠付租金、未经出租方同意擅自转租等等。如果承租方确实违约并符合合同解除条件的,出租方可以解除合同并要求承租方承担违约责任。2、没有合同约定的提前解除条件或者也不符合法定提前解除条件,出租方和承租方仍可以协议解除租赁合同,出租方根据协议的约定补偿承租方,拆迁人对出租方给予补偿安置。3、被拆迁人与房屋实际承租人对解除租赁关系未达成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行价值标准房屋调换,安置房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同,承租方可继续承租动迁安置的房屋。4、出租方作为被拆迁人已经与拆迁人签订了货币化安置补偿协议的,而不是价值标准房屋调换或面积标准房屋调换的,承租方可以要求出租方予以补偿,包括但不限于以下几项:①设备搬迁和安装费用;②无法恢复使用的设备按重置价格;③因拆迁造成停产、停业的补偿;④装潢补偿费;⑤奖励费;⑥一次性补偿。具体数额,由双方协商,协商不成诉讼法院的,由法院裁决。需要特别指出的是,进入诉讼程序后,对于上述补偿标准,法官具有一定的自由裁量权。

 

问题四、非居住房屋可以强拆吗?

问:谭律师,我公司与动迁单位经过多次协商仍然无法达成一致意见,动迁单位称要申请强迁,请问,强迁合法吗?我公司怎样维护自己的权益?——蒋先生

答:蒋先生您好!根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则(第111号)》的规定,拆迁人与被拆迁人或者房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由被拆除房屋所在地的区、县房地局裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。非居住房屋的拆迁补偿安置争议,可以裁决以房屋调换,也可以裁决以货币补偿。当事人对裁决不服的,可以在裁决书送达之日起60日内向有管辖权的行政机关申请行政复议,也可以在裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照细则规定已对被拆迁人、房屋承租人提供安置房屋或者给予货币补偿的,行政复议、诉讼期间不停止裁决的执行。

因此,动迁公司在协商无效的情况下,通常会申请所在地的区房地局裁决,而贵司在收到裁决书后千万不要置之不理,轻易放弃了复议或诉讼的权利。

 

 

 

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